本記事では私が土地探しで考えたことや、どんなツールを使ったか、契約までの流れ等をご紹介します。自分で土地探しを始めるときに、こんなまとめがあったら良かったな、というイメージで書きました。
そもそも、建売（分譲）か注文住宅かという選択がありますが、これについては別途お話したいと思います。私は土地＋注文住宅を選択しましたが、理由を一言でいうなら、最終的に予算内で希望する間取りや住宅性能、場所の条件を揃えられれば良く、その中で良い土地が見つかったので注文住宅にした、というだけだったりします。
なお、本記事で紹介する方法は私が独自調査したものであり、必ずしも正しいとは限らず、本記事の手法に基づき探した土地だからといって、絶対に安心安全・適正価格の土地だとは言い切れません。予めご了承ください。
土地の選定基準と考え方
まず、私がどういう条件で土地を探したか紹介します。いきなり細かい条件で探すとほぼ見つからないため、絶対に譲れないラインを考えました。
その結果、一般的ですが、最低限のスクリーニング基準は以下のとおりとしました。
- 駅徒歩12分以内かつ通勤乗車1時間以内
- 線路や交通量の多い道路から離れている
- ハザードマップにかからない
- 旗竿地や過剰な変形地ではない
- 100㎡以上(容積率100%の場合)
なお、書いていませんが、土地購入＋新築の場合「再建築不可」は論外ですね。
駅近・通勤利便性
1つ目は言うまでもなく、家族の生活利便性も当然向上しますし、住宅ローンを組むということは、13年(ローン減税)は働くメリットもあることになりますので、その通勤ストレスが減った方が良く、さらに何十年後かに売却するときがきた際、駅が近い方が当然売りやすいでしょう。12分に設定したのは、基本的に不動産の徒歩時間は80m1分で計算されますので、自分の歩く速度に鑑みると10分くらいになる、という計算です。なお、GoogleMAPだともう少し遅い時間が算出されます。
閑静
2つ目は、主に騒音です。電車や踏切の音が気にならないレベルであることは我が家において重要でした。線路前でも気にならない人がうらやましいですね。交通量の多い道路もうるさいですし、子供の通学等を考えると危険でもあります。なお、最近の家は高気密やトリプルサッシ等で遮音性能が高く、そこそこ線路に近くても窓を閉めていれば問題ないようですが、電車や大型トラックの振動は恐らくどうにもならないでしょう。
自然災害の想定
3つ目は災害の想定です。対象の土地がどの程度自然災害の影響を受けるか、ハザードマップというもので調べることができます。ハザードマップでは、津波はもちろん、洪水や内水（大雨時の浸水）、土砂崩れ等の影響を確認できます。ただし、ハザードマップは、市町村や県が過去の災害事例を基に算出しており、当然、想定外が起きればその限りではありませんので、過信しない方が良いでしょう。ハザードマップについては、後程もう少し詳しく説明します。
土地形状
4つ目は土地形状です。旗竿地とは、道路に２～３ｍ程度面した「入口」があり、奥に広い空間があるような土地です。旗のような形をしています。変形地は三角形だったり、歪な形をした使いにくそうな土地です。これらの土地は「非常に安い」というメリットがありますが、車を置いたら通路が狭い、売却しにくい等のデメリットが挙げられます。気にしない人からすれば、線路付近同様、メリットしかないのかもしれません。
土地面積と建蔽率・容積率
5つ目は土地の広さです。自分がどれくらいの延床面積の家を建てたいかによりますが、私は最低でも100㎡以上の収納多めな家が良いと思っていました。これを実現するには、土地面積だけでなく、建蔽率と容積率を考える必要があります。簡単に言えば、建蔽率は建物の面積(大体1Fの面積)、容積率は延床面積をどの程度とって良いかという基準です。ですので、例え土地面積が130㎡あっても、容積率が80%だったら延床面積104㎡までの家しか建てられないということですね。その分、駐車場や庭を広く取ることができますが。
土地の探し方、使用したツール等
どうやって上述の土地を探したか説明します。これについては何一つ特別なことはしておらず、ネットで探しました。不動産屋さんには直接行ってません。
使用したサイト（アプリ）は、
goo住宅・不動産【DLはコチラ（iOS）】
です。
goo住宅・不動産は、大手不動産サイトの「SUUMO」、「at home」、「LIFULL HOME’S」等の情報を一気に確認できるサイト（アプリ）です。お気に入り条件を登録し、通知をONにしておけば、広く、見逃さずに情報を集められます。
ただ、通知は即時ではないため、本当のお買い得物件は見逃す可能性があります。とはいえ、一瞬で売れるような物件がネットに出てくることはそもそも殆どないし、不動産屋さんに行っても仲が良かったりしなければ紹介されないようなレベルでしょうから、そこまで気にする必要はないかもしれません。
一般人には決して回ってこないような物件は存在しているようです。
私の場合、goo住宅・不動産で気になる土地を見つけ、元々目星をつけていたハウスメーカーに「この土地でこの家を建てられそうか」という問い合わせをしました。その後は、ハウスメーカーが間に入り、不動産屋さんとやり取りしてくれましたので、色々手間が省けて良かったです。
良い土地があればいつでも！と相当な覚悟が決まっていて、建てたいハウスメーカーも決まっている方は、最初にハウスメーカーに問合せ、土地探しもやってもらうのも良いかもしれません。
土地の安全性や地盤状況の調べ方
土地のハザードに対する安全性や地盤状況の調べ方を紹介します。
ハザードについて
まず、ハザードについてです。ハザードマップは基本的に都道府県や市町村が作成したものが公開されていますが、ハザード別になっており、一目で確認するのが面倒です。
そこで、「重ねるハザードマップ」を使います。このマップは、国土交通省/国土地理院が公開しているもので、住所を入力すれば、津波・土砂・洪水・内水といったメジャーなハザードがその土地にどのような影響を及ぼすか一目でわかります。ただし、先述のとおり、過去の記録に基づいた評価であり、想定外が起こり得ることを頭に置いておきましょう。特に、水系の評価は結構ズレると思います。どこまで気にするかですが、可能な限り安全な場所に住みたいと考えるなら、ハザードギリギリのところや、川の近くの低い土地、崖の近くを選ばないのが賢明でしょう。
さて、重ねるハザードマップで確認できないメジャーなハザードが１つあります。「液状化現象の危険度」です。これについてはまとめられてるサイトがないため、「市町村名（または都道府県名）＋液状化」で検索すると大体上の方に出てきます。液状化危険度は海の近く何かだと、広い範囲で危険度高や、やや高いといった評価になっていることもあり、気にしすぎると土地選びの幅がぐっと狭くなる指標かもしれません。私は危険度「普通」以下であれば良いかなと勝手に思っています。
その他の指標として、地震時の揺れやすさマップ等がありますが、このあたりは趣味の領域かもしれません。考慮する断層次第で変わってきます。興味がある方は、「地震ハザードステーション」を覗いてみてください。
地盤について
次は、地盤の強さです。地盤が強ければ当然地震に強く、また、家を建てる際に地盤改良工事等で余分な費用が発生する可能性が小さくなります。
地盤の強さを調べるには、「GEODAS」と「地盤サポートマップ」を使います。これらのマップで土地の住所を入力すれば、周辺の地盤の強さが大体わかります。買いたい土地ピンポイントの地盤データを取得することはできないと思いますが、周辺地盤を眺めて、ざっくり普通が多いか、強い地盤が多いかを確認して推定できます。
ただ、強い地盤の数ｍ先であっても、強固な地層が丁度途切れる場所だったりすれば、軟弱地盤となる可能性もあるため、あくまで目安と思った方が良いでしょう。
実際に家を建てる際は、ハウスメーカーが地盤調査をし、必要に応じてベタ基礎にしたり、支柱を作ったりすると思います。明らかに軟弱地盤だらけの地域であれば、支柱コース（百万円単位かかる）を覚悟する必要があります。
土地の価格妥当性の調査方法
希望条件に一致した土地を見つけても、なるべく割高で買うことは避けたいですね。しかし、ぱっと見で価格の妥当性はなかなかわからないと思います。そこで、どのように土地価格が適正か調査する方法を紹介します。まずは下調べして相場観を醸成しつつ、実勢価格、公示価格、路線価等を使用して妥当性を確認していきます。なお、土地価格の調査方法はこの限りではありませんので、不足を感じたら、色々調べてみると沢山でてくると思います。
相場観の醸成
多くの人は、不動産サイトを使ってお気に入り条件を登録し、物件の調査を行っていると思います。期間が長くなるにつれ、この土地は高い、この土地は条件がいいのに安すぎる＝何かある（線路近い等）といったことが何となくわかってくるようになります。この感覚があると土地探しが捗ってきます。
さらに土地価格（坪単価または平米単価）、面積、地形、駅徒歩あたりをメモしておくと相場を可視化できるとともに、売り出し中の相場が、公示価格とどれくらい離れているか（何倍か）確認できます。
ここで明確にした相場と、後述する根拠性のある価格を用い、土地価格の妥当性を考えて行きます。
実勢価格
まず、実勢価格を見てみましょう。実勢価格とは、実際に取引が成立した価格を示します。
実勢価格は、「不動産情報ライブラリ」の「不動産価格の情報をご覧になりたい方へ」から確認することができます。
自分が購入しようとしている土地の周辺での売買価格を知ることができます。同じ土地は存在しないため、利便性等、種々の条件で価格に大きな差が出る可能性があります。また、いつの取引かも重要で、過去1年であっても大きく価格が変わっていることがあります。
土地価格の変動率は「地価公示」にて確認することができます。
実勢価格は、次に説明する公示価格との差の算出（実勢価格が公示価格の何倍か（乖離率）わかれば、購入予定の土地価格と公示価格の乖離率を比較し、その妥当性を判断する材料になる）や、取引タイミングが至近であれば、直接相場との比較に使うことができます。
公示価格
公示価格は、国土交通省が発表している土地の価格です。定められた標準地の土地価格を毎年1月1日に調査し、公表しています。公示価格を確認したい場合は、「不動産情報ライブラリ」の「地価の情報をご覧になりたい方へ」から、最寄りの標準地を探します。あくまで標準地の価格であるため、目当ての土地の価格と比較する場合は、駅からの距離の違いや周辺環境等を考慮する必要があります。
公示価格×1.2≦実勢価格 となるのが一般的に適正価格のようです。ただ、私が最近みてきた候補地では、土地価格そのものの高騰やエリアの人気を考慮してか、1.3倍は簡単に超えている印象でした。
路線価
（相続税）路線価は、国税庁が発表している「その道路に面する土地の平米単価」で、毎年7月頃更新されます。路線価は「路線価図・評価倍率表」で確認できます。
路線価の公示価格との違いは、路線（道路）ベースなので、標準地が近くになくても土地の基準価格がわかるところです。なお、路線価は公示価格の0.8倍程度に設定されているようです。また、路線価の更新は7月頃、公示価格の更新は1月ですので、半年程度のズレがあることにも注意が必要です。
その他の要素や見えない要素
ここまでの価格で大体の価格適切性がわかりそうですが、まだ不足している要素があります。
例えば、土地形状や位置、利便性等が挙げられます。
土地形状は整形地の方が当然建築しやすいため好まれ、位置は旗竿地は一般的に好まれないし、角地は好まれます。一般的に角地は1.03倍と評価したり、旗竿地は価値が減算される式で評価します。
生活利便性は見えない要素で、近くにコンビニやスーパーがあれば人気になるし、騒音等があれば不人気になるでしょう。そして、ハザードエリアも路線価や公示価格では考慮されないため、見えない要素になります。
直接的ではありませんが、土地を購入した後に発生する費用として、準防火地域であれば、窓枠等に準防火仕様を施す必要がありますし、地盤が弱ければ地盤改良が必要になります。日影規制、斜線制限、容積率等の制限があれば、同じ土地面積・形状でも地域によっては建てたい家が建てれず、これらをクリアするために間取りを妥協したり、追加費用を払うこともあります。このあたりも建築段階にならないと見えないコスト＝見えない要素ですから、公開情報でわかる範囲でイメージしておきたいところです。
あと、忘れてはいけないのが市町村の補助です。例えば特定の駅ベースで探すと、複数の市が引っかかることがあります。そうなったときに、各々の市の補助制度を調べておくことをおすすめします。
市町村によって、子供医療費の上限額、所得制限が違ったり、新築購入補助があったり、長い目で見て出入りするお金が変わります。これも見えない要素ですね。
土地価格の適切性計算方法
ここまでの情報を基に、お目当ての土地価格が妥当かどうか、以下のように考えられます。
路線価 × 土地面積[㎡] × 角地等補正 × 乖離率 / 0.8 = 目当ての土地価格
又は
公示価格 × 土地面積[㎡] × 角地等補正 × 乖離率 = 目当ての土地価格
から乖離率を求め、乖離率が1.2以下であれば、概ね妥当と判断できます。1.2を超える場合は、相場や実勢価格と公示価格の乖離率と比較してそんなものかと判断するか、見えない要素を考慮して納得できるかで考えます。
この数値を基に価格交渉するのは大いにありだと思います（というかするべき）。長い間売れていなかったりすれば、行ける可能性は高そうです。
私は乖離率1.3倍程度の土地を買いましたが、所謂人気エリアであり、さらに駅や安いスーパーが近く、座って通勤でき、閑静な住宅街で、隣人ガチャも問題なさそう、かつその他自分が欲しかった条件に完全適合するし、ということで納得しました。
なお、私の場合は上述のようなことから、確実に購入したかったので指値しませんでした。しかしながら、いざすんなり買えてしまうと、やっぱり値引き交渉すれば良かったと思いますけどね！
どちらが正解だったかは誰にもわかりません。
希望の土地が見つかったら。契約前に確認すべき事項
ここまで長々と書いてきましたが、「ネットで気になる土地が見つかったら、簡単に計算したり、ツールで調査する」程度のことであり、やってみると30分もかからない話です。
ネットで調べ尽くし、それでも良さそうだとなれば、今度は現地調査をするのが良いでしょう。
具体的には以下のような調査です。
- 朝、昼、夜、大雨時の周辺状況確認
- 排水溝や電柱位置の確認
- 現地から通勤
- 土地境界のチェック
- ゴミ捨て場や近隣住民の情報調査
人に依るかと思いますが、私は3の段階で「他に嫌な要素」が無ければ申し分ない土地だと考えたため、4あたりで不動産屋さんに連絡してより詳細に確認し、5の調査は個人的にかなり気合のいるものだったので、買付証明書を提出した後に実施しました。
買付証明書とは、土地を購入する意思が十分にあることを前提に、売主と一対一（他の人に横から購入されるリスクが低くなる）で購入額や条件を摺り合わせる権利を得るものです。一般的に、買付証明書を提出してから、１～２週間のうちに契約締結に至ります。
ただし、買付証明書を提出しても、値引き幅が大きかったり、手付金が過度に少ない等の理由で、2番手の人に購入される可能性があります。
買付証明書に法的根拠はありませんので、購入意思が十分であれば提出を検討しても良いと思います。
特に、条件が良く、価格も適正な土地は週末に買付が入ることが多いようなので、ある程度意思が固まっていて、週末を前にしているのであれば、決断のときかもれません。
周辺状況確認
1．は良く言われていますね。朝、昼、夜行っておけば、大体周辺の雰囲気がわかると思います。
ここで見るべきポイントは、騒音、問題になりそうな住民の有無、ゴミ捨て場が無法地帯になっていないか（近所トラブルの可能性あり）、交通量や子供がいる方は危険な場所あたりです。
特に、騒音や問題になりそうな住人。後者はぱっと見ではわかりませんが、道路族何かは結構遭遇します。私の場合、一度良い土地を見つけたものの、いざ行ってみたら隣家の犬がずっと吠えていたり、道路族が多かった（人通りの多い道で子供にバット振らせてたり）ことから、やめたことがあります。
可能であれば、雨の日もみておきたいですね。ハザードがかからなくても、水はけが悪く、家の前に大きな水たまりができて不便かもしれない等、そういうことがわかります。
排水溝と電柱の確認
2．の排水溝や電柱は、家の近くに無ければ、自費で増設する工事が必要になるかもしれない等、追加コスト発生の可能性があります。排水溝については、仮に見当たらなくても、雨水浸透式＋オーバーフローは敷地内雨水枡で処理といった可能性もありますので、そこは不動産屋さんに聞いた方が早いです。
通勤テスト
3．は「座れると思ったら座れなかった」とか、「思ったより通勤●時間はきつい」とか、「行きは良いけど帰りがいまいち」とか、通勤に関して「こんなはずじゃなかった」をなるべく防ぐために必要だと思います。yahooの乗り換えや鉄道各社のHPで、混雑情報が大体わかりますが、「座れる表示でもそんなことなかった」とか、「乗車率100%越えなのにそこまででもなかった」ということが割とあります。
土地境界の確認
4．も重要です。土地の境界には境界杭が打ってありますが、境界の塀がある場合、敷地に跨って存在していないか確認しましょう。もし跨っていれば、塀は越境物か共有物であり、壊れた場合に費用負担が発生したり、手入れする場合に隣家の許可が必要になる等、面倒ごとになる可能性があります。これらの場合でも、覚書等が取り交わされていればそう問題にならないと思いますが、何の約束も無い場合は注意が必要です。
また、境界杭そのものがないこともあり、この場合はさらに厄介かもしれません。対応方法は、ググってみると沢山出てきます。
ゴミ捨て場・住民調査
ゴミ捨て場が荒れ放題だったり遠かったりすると地味にストレスですし、非常識な人も住んでいる可能性が高いです。このため、ゴミ捨て場の調査はしておいた方が良いと考えます。
そしてこの世で一番怖いものって結局人間だと思います。隣人ガチャとは良く言いますが、まさにその通りですね。上司ガチャよりも引いた後に逃げるのが難しいものです。
契約前の調査が最後のリセマラチャンスと言えますので、可能な限り調査しておきましょう。
なお、近隣にあまりにも悪質な住人がいる場合は、売主が買主に伝える義務があります。
この辺りの調査は、まず地域の自治会長さんをあたってみました。自治会長さんはホームページでわかることもありますが、わからなければ役所に行けば教えてくれます。
私が連絡した自治会長さんはフレンドリーで、環境や住民のこと、ゴミ捨て場のルール順守状況等、詳しく教えてくれました。
また、隣家については、基本的には売主さんと何らかの付き合いがあるはずですし、不動産屋さんも測量時等に立ち会い、直接会っている可能性がありますので、きいておきましょう。ただ、個人的には「売る側」が告知するほどではなく、売却に不利になるような情報を流すだろうか、と思うため、もう少し公平な立場でお話してくれそうな人にもきいてみるのがベターかなと思っています。
なお、私は自力でできる範囲で調査しましたが、[PR]トナリスクといった周辺環境を調査してくれるサービスも存在するようです。
そして契約へ・・・
考え得る手を尽くし、納得が行ったらいよいよ契約です。
建物も含めた資金計画、現金払い費用の再確認もしっかりやっておきましょう。
私はフルローンを目論んでいましたが、現金払いせざるを得ないもの（一時的なものもあり）が意外と多かったです。例えば、土地決済前の手付金や決済時に司法書士に払う登記費用、ハウスメーカーとの契約金が挙げられます。私は現金の手持ちが少なかった（殆ど証券資産なので）ため、手付金をなるべく少なくしてもらいました。
また、近々住宅ローンの話もしようと思っていますが、このような諸費用は貸付に上限（建物の10%まで、●百万円まで等）が設けられている場合があるようです。加えて、外構費が諸費用に含まれるか、建築代に含まれるかの扱いも銀行毎に様々なので、何が諸費用に含まれるかは事前に確認する必要があります。
契約に関しては、売主と買主で金額・条件の合意がとれたら、不動産屋さんに集って契約書関係の読み合わせ、告知事項の告知等を行った後、書類に押印して締結します。
あとは、土地決済日までに住宅ローンの本審査が希望通りに通ることをお祈りします。
まとめ
首都圏であれば、土地が人生最大の買い物になる人は少なくないと思います。
そんな大勝負ですので、できる限りの手を尽くし、納得した上で購入したいですね。
【理系の錬金術式 住宅購入編】
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